Le démembrement temporaire de parts de SCPI est une stratégie d’investissement immobilier de plus en plus prisée par les entreprises et les particuliers. Cette technique consiste à séparer l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) de la nue-propriété (la propriété du bien) pour une durée déterminée.
Elle présente de nombreux avantages fiscaux et financiers pour les deux parties, permettant de sécuriser les investissements, d’optimiser la fiscalité et de générer des rendements attractifs.
Le démembrement temporaire, qu’est-ce que c’est ?
Le démembrement temporaire de parts de SCPI est une stratégie d’investissement immobilier innovante qui permet de dissocier temporairement l’usufruit des parts de SCPI de la nue-propriété.
L’usufruitier acquiert le droit de percevoir les loyers générés par les actifs immobiliers détenus par la SCPI pour une durée prédéterminée, habituellement entre 5 et 15 ans. L’usufruitier est le plus souvent une entreprise qui cherche à sécuriser ses investissements et à optimiser sa fiscalité.
De leur côté, les nus-propriétaires, souvent des particuliers, acceptent de différer la perception des revenus locatifs en échange d’avantages fiscaux et de la perspective de récupérer la pleine propriété des parts à l’issue de la période de démembrement, bénéficiant ainsi d’une hausse potentielle du prix.
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Les avantages pour l’usufruitier
L’usufruitier, généralement une entreprise, bénéficie de nombreux avantages fiscaux et financiers en investissant dans l’usufruit de parts de SCPI.
Tout d’abord, les revenus locatifs perçus pendant la période d’usufruit sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 33 %, mais l’usufruitier peut déduire de ses bénéfices l’amortissement de la valeur d’acquisition de l’usufruit pendant la période du contrat, ce qui réduit considérablement sa charge fiscale.
De plus, investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet de sécuriser les investissements de la société avec un risque très limité, les loyers étant garantis par le bailleur.
Enfin, selon la durée de démembrement choisie (généralement entre 5 et 15 ans), l’usufruitier ne paie que 22% à 42% du prix d’achat des parts, ce qui réduit considérablement son investissement initial par rapport à l’acquisition de la pleine propriété.
Ces avantages font du démembrement temporaire un outil particulièrement attractif pour les entreprises.
Les avantages pour le nu-propriétaire
Le démembrement temporaire des parts de SCPI présente également un certain nombre d’avantages fiscaux intéressants pour le nu-propriétaire, le plus souvent une personne physique.
Tout d’abord, pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus générés par les parts de SCPI dont il est le nu-propriétaire. Il bénéficie ainsi d’une exonération d’impôt sur les revenus locatifs.
De plus, le nu-propriétaire est également exonéré d’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) sur la valeur des parts qu’il détient en nue-propriété. Enfin, à l’issue de la période de démembrement, généralement comprise entre 5 et 15 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI.
