Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier est une forme d’investissement qui consiste à prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers pour financer leurs projets de construction ou de rénovation. En échange, les investisseurs reçoivent des intérêts sur leur prêt, généralement plus élevés que ceux des placements traditionnels. Ce type d’investissement a connu un essor ces dernières années, attirant de nombreux épargnants à la recherche de rendement et de diversification.
Selon le baromètre du crowdfunding immobilier publié par Fundimmo, le montant collecté en France a atteint 564 millions d’euros en 2020, soit une hausse de 35 % par rapport à 2019. Toutefois, le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque. En effet, il présente plusieurs inconvénients qui peuvent remettre en cause sa rentabilité et sa sécurité. Voici pourquoi le crowdfunding immobilier n’est plus un placement sûr.
Un risque de perte en capital élevé
Le crowdfunding immobilier expose les investisseurs à un risque de perte en capital, qui peut être total ou partiel. Cette menace provient de la possibilité que le promoteur ne rembourse pas les investisseurs, en raison d’une défaillance financière ou d’une mauvaise gestion du projet. La vérité est que le crowdfunding immobilier est un placement non garanti, qui ne bénéficie pas de la protection du fonds de garantie des dépôts ou de l’assurance-vie. Le taux de défaut du crowdfunding immobilier, qui mesure le nombre de projets non remboursés par les investisseurs était de 1,6 % en 2020, selon le baromètre du crowdfunding immobilier.
Ce chiffre peut sembler faible, mais il ne reflète pas la réalité du risque. En effet, il ne prend pas en compte les projets qui ont connu des retards de remboursement, qui sont de plus en plus fréquents. Selon le site Hellocrowdfunding, le taux de retard, qui mesure le nombre de projets remboursés par les investisseurs avec plus de 3 mois de retard, était de 22,5 % en 2020. Ces retards ont des conséquences négatives pour les investisseurs, qui voient leur rendement diminuer et leur argent immobilisé plus longtemps que prévu.
Une fiscalité peu avantageuse
Le crowdfunding immobilier est soumis à une fiscalité peu avantageuse, qui réduit considérablement le rendement net des investisseurs. Les intérêts perçus par les investisseurs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils peuvent choisir entre le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou le barème progressif, selon leur situation fiscale.
Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Par exemple, pour un investissement de 1 000 euros dans un projet de crowdfunding immobilier qui rapporte 10 % d’intérêts par an, soit 100 euros, l’investisseur devra payer 47,2 euros de taxes, soit près de la moitié de ses gains. Il ne lui restera donc que 52,8 euros nets, soit un rendement réel de 5,28 %.
Une faible liquidité
Le crowdfunding immobilier est un placement peu liquide, qui ne permet pas aux investisseurs de revendre leur investissement rapidement et sans perte. En effet, il n’existe pas de marché secondaire où les investisseurs peuvent céder leurs parts à d’autres acheteurs. Ils sont donc contraints de conserver leur investissement jusqu’à son échéance, qui peut varier de 12 à 36 mois, selon les projets. Pendant cette période, ils ne peuvent pas récupérer leur argent en cas de besoin ou de changement de stratégie.
Ils sont également exposés au risque de voir le projet retardé ou annulé, ce qui prolonge la durée de leur immobilisation. Le crowdfunding immobilier est un placement qui offre des rendements attractifs, mais qui comporte aussi des risques importants. Il n’est plus un placement sûr, car il expose les investisseurs à un risque de perte en capital élevé, à une fiscalité peu avantageuse et à une faible liquidité. Il faut donc être prudent et diversifier son portefeuille avec d’autres types d’investissement, plus sûrs et plus liquides.
