S’il fallait les définir brièvement, les SCPI sont des sociétés d’investissement autorisées à émettre des actions au profit d’institutions et du public, créées dans le seul but d’acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires. Elles servent donc de plateformes pour les investisseurs en herbe qui veulent avoir leur part dans le marché très lucratif de l’immobilier.
Fonctionnement
Les sociétés sont gérées par une compagnie de gestion professionnelle qui collecte les fonds investis et se charge de l’acquisition, de la construction et de la gestion des biens immobiliers, surtout des immeubles. Ces dernières années, les fonds ont connu une croissance significative, passant d’environ 18 milliards d’euros de capitalisation en 2009 à environ 29 milliards d’euros de gestion de fonds aujourd’hui.
Les revenus proviennent des loyers imputés aux locataires, qui sont ensuite versés aux actionnaires sous forme de dividendes, normalement sur une base trimestrielle, au prorata du nombre d’actions détenues. La solidité des rendements provient du fait que la grande majorité des fonds sont investis dans l’immobilier commercial et industriel, principalement autour de Paris et de l’Ile de France, mais aussi dans d’autres grandes villes de la France.
Le portefeuille comprend des bureaux de premier ordre occupés par des organismes gouvernementaux et d’autres organismes du secteur public ou de grandes sociétés cotées en bourse. Mais il comprendra également un grand nombre d’immeubles plus risqués et à faible rendement loués à des sociétés de taille moyenne.
Avantages d’investir en SCPI
Investir dans une SCPI permet à un investisseur d’accéder au marché très prisé de l’immobilier et de mutualiser les risques, alors qu’il pourrait autrement être obligé d’acheter un appartement ou un autre bien immobilier résidentiel à des fins de location. Un petit nombre de SCPI sont créées dans le but spécifique d’investir dans l’immobilier résidentiel, sous des régimes d’avantages fiscaux tels que la SCPI Malraux et, plus récemment, la SCPI Duflot. Les SCPI résidentielles sont aussi très avantageuses fiscalement, car des mesures de niche fiscale les entourent, établies dans le but de réduire l’impôt à payer, pas nécessairement en fonction du rendement qu’elles produisent. Plus d’avantages sur Portail SCPI.
Caractéristiques :
- Fiscalité liée aux SCPI:
Les SCPI sont « fiscalement transparentes » et ne sont donc pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Au lieu de cela, chaque actionnaire est imposé sur la base de sa situation personnelle. Par conséquent, en tant qu’investisseur individuel, le contributeur sera assujetti à l’impôt sur les dividendes versés par la SCPI sur la base de son taux marginal d’imposition.
Les dividendes sont également soumis à des charges sociales au taux de 15,5%. La partie des dividendes générée par les revenus locatifs est imposée comme revenu foncier et non comme un dividende d’actions. En tant que propriétaire foncier, l’actionnaire bénéficie d’une indemnité avant d’être assujetti à l’impôt et aux charges sociales, soit sous le régime micro-foncier, soit sous le régime réel en fonction de sa situation. Les revenus générés par la SCPI, simplement par les intérêts sur les soldes de trésorerie, sont imposés sans déduction.
Cela signifie probablement que le taux marginal d’imposition en France doit être inférieur à 30 % pour que ces investissements rapportent un rendement net décent. Mais très peu d’expatriés paient l’impôt français à ce niveau. En cas de vente des actions, elles sont soumises à l’impôt sur les plus-values, bien qu’une vente dans l’année de moins de 15 000 euros ne génère pas d’impôt à payer, et il y a un allègement progressif sur 22 ans. Afin d’optimiser sa situation fiscale, il est possible d’acheter un contrat d’assurance-vie qui contient une enveloppe SCPI, ce qui procure des avantages fiscaux considérables.
- Charges liées aux SCPI:
Comme pour la plupart des formes d’investissement, il peut y avoir des pièges qui, dans le cas des SCPI, résident probablement au niveau de leurs frais. Le montant des frais de souscription à une SCPI est compris entre 8% et 14% du montant de la location, ce qui inclut la taxe d’enregistrement de 5% à payer. Les frais de gestion professionnels annuels peuvent s’élever à environ 8% du loyer.
Certaines SCPI facturent également des frais pour la gestion de la vente des actions dans le cas où l’actionnaire souhaiterait se retirer, qui peuvent représenter plusieurs points de pourcentage. Par conséquent, l’investissement dans une SCPI est davantage une proposition à moyen terme, avec une période de 10 ans généralement considérée comme étant la période minimale pour détenir les actions.
- Critères pour choisir une SCPI:
Pour déterminer les SCPI dans lesquelles investir, il est évident qu’obtenir des conseils professionnels est indispensable. Il y a plusieurs conseillers en gestion de patrimoine indépendants qui peuvent conseiller, mais il faudra leur demander quel est leur niveau d’expérience dans ce domaine et leur degré d’indépendance. Il est également nécessaire de chercher à savoir sur quelle base ils seraient rémunérés, que ce soit par le biais d’une commission d’un tiers, de frais de la part de l’investisseur, ou d’une combinaison des deux.
Il est de même payant de faire ses propres devoirs. Aucun investisseur avisé ne se fie entièrement à des conseillers professionnels. Parmi les facteurs à considérer, outre le niveau historique du rendement et des charges, il y a la qualité du portefeuille, le niveau d’occupation et la qualité de l’équipe de gestion. Il faut pareillement tenir compte de la facilité avec laquelle l’investisseur pourra vendre ses actions s’il ne souhaite plus continuer à investir.
Voilà donc, en somme, ce que sont vraiment les SCPI. Leur rôle est de permettre aux contribuables d’accéder à des investissements dans l’immobilier. Mais avant de se lancer dans une aventure en SCPI, il est nécessaire de bien s’informer auprès de professionnels sur les caractéristiques et sur l’attitude à adopter, ceci pour éviter les éventuelles mauvaises surprises. Mais comme tout investissement, il faut de même savoir prendre des risques.
