L’investissement locatif via Airbnb a connu un essor considérable ces dernières années, attirant de nombreux propriétaires séduits par la perspective de revenus locatifs élevés.
Cependant, les profonds changements réglementaires et fiscaux engagés depuis la loi Le Meur bouleversent ce modèle économique, rendant la rentabilité de tels investissements plus difficile à atteindre que jamais.
Les nouvelles réglementations et leur impact
La loi Le Meur et les restrictions qui en découlent visent à réguler le marché locatif court terme, souvent accusé de contribuer à la pénurie de logements disponibles pour les résidents permanents.
En France, des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux ont mis en place des mesures strictes pour limiter les locations Airbnb. Le plafond de jours de location pour une résidence principale est désormais abaissé à 90 jours par an dans de nombreuses communes (contre 120 auparavant), et depuis mai 2026, toutes les locations saisonnières doivent être enregistrées via un téléservice national, sous peine de sanctions sévères.
Ces restrictions ont un impact significatif sur les propriétaires et les investisseurs. Les nouvelles règles réduisent le nombre de jours pendant lesquels un bien peut être loué à des touristes, diminuant ainsi les revenus potentiels. De plus, les processus administratifs et les coûts de mise en conformité — y compris l’obligation d’un DPE pour tout meublé de tourisme — ajoutent une couche supplémentaire de complexité et de dépenses.
Les défis accrus pour atteindre la rentabilité
Actuellement, les coûts de gestion augmentent en raison des nouvelles exigences réglementaires, telles que l’obligation d’obtenir des permis spéciaux ou de respecter des normes spécifiques en matière de sécurité, d’hygiène et de performance énergétique.
En outre, la réduction drastique des avantages fiscaux auparavant accordés aux locations meublées de courte durée pèse lourdement sur la rentabilité. Depuis 2025, les abattements pour les revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP) ont été profondément revus : l’abattement est désormais limité à 50 % pour les meublés classés et à seulement 30 % (plafond 15 000 €) pour les meublés non classés, contre 71 % et 50 % auparavant.
Par exemple, avant les changements, un appartement loué sur Airbnb pouvait générer des revenus bruts annuels de 30 000 euros, avec des coûts de gestion de 10 000 euros, laissant un bénéfice net de 20 000 euros.
Après les nouvelles réglementations, les revenus bruts pourraient chuter à 20 000 euros en raison de la limitation des jours de location, tandis que les coûts de mise en conformité et de gestion pourraient augmenter à 12 000 euros, réduisant le bénéfice net à seulement 8 000 euros.
Alternatives et stratégies pour s’adapter
Face à ces défis, les propriétaires doivent envisager des alternatives pour maintenir la rentabilité de leurs investissements immobiliers. L’une des options est de convertir les biens en location longue durée.
Bien que les revenus mensuels soient généralement inférieurs à ceux des locations de courte durée, cette approche offre une stabilité et une simplicité accrues, sans les tracas des nouvelles réglementations sur les locations touristiques.
Les stratégies d’optimisation fiscale peuvent également aider à atténuer l’impact des nouvelles règles. Par exemple, investir dans des biens éligibles à des dispositifs fiscaux toujours actifs, comme le dispositif Denormandie pour les logements anciens à rénover (valable jusqu’à fin 2027) ou le tout nouveau dispositif Jeanbrun — entré en vigueur en février 2026 et permettant d’amortir jusqu’à 5,5 % de la valeur du bien — peut offrir des avantages fiscaux intéressants.
Enfin, diversifier les investissements immobiliers peut être une stratégie judicieuse. Plutôt que de se concentrer uniquement sur les locations touristiques, les propriétaires peuvent envisager d’investir dans des bureaux, des commerces ou des résidences étudiantes.
Le modèle des gîtes et domaines de charme offre également une alternative solide, souvent moins exposée aux restrictions propres aux plateformes de type Airbnb. Ces hébergements misent sur l’authenticité, des séjours de plusieurs nuits et une clientèle en quête de dépaysement, ce qui les rend plus résilients face aux nouvelles contraintes réglementaires. C’est l’approche adoptée, par exemple, par le Domaine de Rubremont, un ancien corps de ferme du XIXe siècle entièrement rénové en pleine Normandie, qui propose des gîtes de charme pour 2 à 12 personnes. En ciblant les séjours familiaux, les week-ends romantiques ou encore les séminaires, ce type de structure diversifie sa clientèle et sécurise ses revenus locatifs — une stratégie d’autant plus pertinente dans un contexte réglementaire incertain.
