L’indice de référence des loyers (IRL) joue un rôle crucial dans le secteur de l’immobilier en servant de base pour la révision des loyers des logements. Le nouvel IRL, correspondant au premier trimestre 2024, vient d’être dévoilé le 12 avril dernier par l’INSEE.
Les essentiels à savoir concernant l’IRL
L’Indice de Référence des Loyers est un indicateur économique publié chaque trimestre par l’INSEE en France. Il se base sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers et cela le rend plus stable et moins sensible aux fluctuations du marché immobilier. Créé en 2006, l’IRL vise à équilibrer la capacité des locataires à supporter leurs dépenses de logement avec la nécessité pour les propriétaires de couvrir leurs coûts.
Il est important de noter que le loyer ne peut être révisé qu’une seule fois par an, à partir de la dernière valeur de l’IRL. Puis, il convient également de souligner que la révision du loyer selon l’IRL ne peut intervenir qu’à la date indiquée dans le contrat ou à la date anniversaire du bail. Ainsi, elle ne prend pas effet immédiatement après la publication du nouvel IRL.
Un aperçu de l’évolution du dernier IRL
Le calcul de l’IRL est basé sur l’évolution des prix à la consommation, hors tabac, des 12 derniers mois. Concrètement, plus l’inflation est élevée sur cette période, plus les locataires peuvent s’attendre à une augmentation de leur loyer pour compenser la hausse du coût de la vie.
Afin de limiter les révisions excessives des loyers, même en cas d’inflation élevée, une loi a été votée pour plafonner le niveau de l’IRL à 3,5 % jusqu’au premier trimestre 2024. Ainsi, malgré une inflation qui aurait normalement entraîné un IRL de 4,07 % sans plafonnement, les bailleurs sont limités à une revalorisation maximale de 3,5 % en France métropolitaine. En Outre-mer, cette hausse est plafonnée à 2,5 %, et elle est même fixée à 2 % en Corse.
Certaines règles supplémentaires à connaître
Pour les bailleurs, respecter l’IRL n’est pas la seule règle à suivre. En effet, pour les logements soumis à un mécanisme d’encadrement des loyers, il est impératif de respecter les niveaux de loyers maximums autorisés dans la commune. De plus, lors du renouvellement du bail, il est interdit d’augmenter les loyers pour les passoires thermiques, notées F ou G sur le diagnostic de performance énergétique.
Il existe cependant des exceptions permettant à certains propriétaires d’augmenter leur loyer plus rapidement que l’IRL. Par exemple, les propriétaires ayant réalisé des « travaux d’amélioration » de logement pour un montant correspondant au minimum à 6 mois de loyer annuel peuvent potentiellement réévaluer leur loyer jusqu’à +15 %. Puis, dans les zones non tendues, le loyer peut être revalorisé librement entre la sortie et l’arrivée de deux locataires, sauf si le logement est une passoire thermique.
