HLM

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Sommaire :

Qu’est ce qu’un logement HLM (habitation à loyer modéré) ?

Selon les statistiques de l’Insee, un habitant sur six vit dans un logement HLM dans l’Hexagone. Tour d’horizon sur cette catégorie de logement reflétant la solidarité sociale à la française.

Le logement HLM en quelques mots

Logement HLM, ou habitation à loyer modéré, est un logement social destiné aux personnes et aux familles à revenus modestes. Pour avoir le privilège de louer un tel logement, le montant de leurs ressources ne doit pas dépasser un certain plafond établi conjointement entre les pouvoirs publics et les organismes spécialisés dans la gestion des HLM.

Ce type de logement peut, de ce fait, être de propriété publique ou privée. Leurs activités sont, respectivement, pilotées par des offices publics et des sociétés anonymes. Aussi, puisque les logements sociaux sont d’utilité publique, ils bénéficient d’une aide financière de l’État. En effet, si les loyers sont raisonnables c’est parce que les organismes de gestion reçoivent des subventions, des crédits préférentiels ou des réductions fiscales.

Les règles qui encadrent l’exploitation des HLM sont définies dans le livre IV du Code de la Construction et de l’Habitation. Dans son article L. 411-1, cette loi définit les HLM comme « des habitations collectives ou individuelles, urbaines ou rurales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes ».

Caractéristiques du contrat de bail relatif à un logement HLM

L’organisme HLM et le locataire doivent établir un contrat de bail écrit. Cet acte juridique doit mentionner les informations suivantes :

Il convient de remarquer que si le logement a fait l’objet d’une convention, les dispositions du contrat de bail doit être conforme à celle-ci. Autrement dit, le loyer pratiqué doit s’aligner au loyer plafond compte tenu des charges locatives et de l’application des éventuelles clauses résolutoires. Il va sans dire que toute clause n’est pas valable dans le cadre de ce contrat, comme par exemple la souscription obligatoire d’une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.

Différence entre HLM et logement social

Différence entre HLM et logement socia - image

Les HLM (Habitation à loyer modéré) et les logements sociaux ne sont pas deux catégories de logements différentes. En fait, les HLM sont des logements sociaux ayant un statut particulier.Explication.

Brève histoire de la politique de logement social appliquée en France

Ce n’est qu’à partir de la seconde moitié du XIXème siècle que la première et véritable intervention publique dans le domaine du logement s’est effectuée, avec comme principale priorité la lutte contre l’insalubrité, la maîtrise de l’exode rural et la recherche de solutions durables pour résoudre le problème de pénurie de logements. L’entrée en vigueur de la loi sur la limitation des loyers en 1948 fut les prémices du concept de logement social. Un an après, la loi sur les HLM a établi de nouvelles normes pour ce type d’habitat. La loi n°83-953 du 2 novembre 1983 a, quant à elle, mis à jour les modalités d’acquisition des logements HLM. En novembre 2018, la loi ELAN a été promulguée.

Qui peut obtenir un logement social ?

Les logements sociaux sont destinés à être loués aux personnes à ressources modestes désireuses de vivre dans un endroit décent…

Les conditions d’éligibilité relatives à l’obtention des logements sociaux

Toute personne de nationalité française peut prétendre à un logement social. Il en est de même des étrangers séjournant régulièrement en France, c’est-à-dire ceux disposant d’une carte de résident, de séjour ou de ressortissant de l’Union européenne.

Mais étant donné que le concept de logements sociaux veille à assurer l’équilibre des populations à travers une stratégie à vocation solidaire, il y a des plafonds de revenus à respecter. Ceci afin d’offrir à tout citoyen et famille à faibles revenus des meilleures conditions d’hébergement. Le plafond se réfère au montant des revenus annuels imposables ajoutés à ceux de l’ensemble des personnes vivant dans le foyer. En d’autres termes les revenus perçus par les personnes composant le ménage durant les deux dernières années. Les baisses de revenus d’au moins 10% au titre de la dernière année civile ou pendant les 12 derniers mois précédant la date de signature du contrat de bail sont évidemment pris en compte.

Les plafonds de référence pour 2019

Pour savoir si une personne ou une famille peut accéder à un logement social, il suffit de comparer le montant de ses revenus de l’année N-2 avec le tableau de plafonds de ressources ci-dessous (en euros).

Composition familiale Catégories de logement
Logement PLAI Logement PLUS Logement PLS
Personne seule

11 342

20 623

 

26 810
2 personnes sans personnes à charge à l’exclusion des jeunes ménages 16 525 27 540 35 802
3 personnes (ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage sans enfant) 19 872 33 119 43 055
4 personnes (ou personne seule + 2 personnes à charge) 22 111 39 982 51 977
5 personnes (ou personne seule + 3 personnes à charge) 25 870 47 035 61 146
6 personnes (ou personne seule + 4 personnes à charge) 29 155 53 008 68 910
Par personne supplémentaire +3 252 +5 912 +7686

À noter que les différents types de logements sociaux sont nommés selon le prêt utilisé pour les financer. Donc, PLAI signifie Prêt locatif aidé d’intégration, PLUS : Prêt locatif à usage social et PLS : Prêt locatif social

Avantages et inconvénients d’un logement social

Les logements sociaux ont été créés pour permettre aux personnes à revenus modestes de vivre convenablement. Mais au-delà de ce concept, ils soulèvent quelques enjeux…

Avantages et inconvénients d’un logement social

Les avantages d’opter pour les logements sociaux

Pour les investisseurs, miser leur capital dans la location des logements sociaux c’est accéder à un investissement rentable car à moindre coût. En effet, la construction, la rénovation et l’acquisition de ces actifs bénéficient de divers appuis de la part de l’État. Par exemple, les futurs bailleurs peuvent prétendre à des prêts à taux concessionnels, de quoi leur permettre de créer un patrimoine avec le minimum d’effort d’épargne. À ce propos d’ailleurs, trois catégories de prêt ont été lancées par les pouvoirs publics, à savoir le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif social (PLS).

Du côté des locataires, c’est une véritable aubaine, surtout pour ceux qui font face à une difficulté financière. En effet, les loyers appliqués par les bailleurs sociaux sont très raisonnables et sont soumis à des plafonds réglementaires, ce qui représente une accessibilité accrue aux logements décents.

Les inconvénients

Toujours du côté des investisseurs, les logements sociaux sont parfois sources de perte en capital. En fait, l’encadrement des loyers dans le cadre des prêts conventionnés ont parfois des effets récessifs sur les recettes locatives. Certains bailleurs arrivent à peine à rentabiliser leur investissement immobilier à cause des exigences techniques et de confort établies par la loi. Elles ont tendance à générer des coûts de détention exorbitants. Aussi, les démarches administratives à suivre pour obtenir un prêt à taux préférentiel sont parfois un vrai challenge. En plus, les emprunts sont dans la plupart des cas soumis à un apport d’au moins 10%.

L’obligation de respect des plafonds de revenu incite parfois les locataires à s’abstenir de saisir de meilleures opportunités professionnelles par peur d’être expulsés de leur logement. Certains logements sociaux sont également victimes de la négligence de leur organisme de gestion, ce qui pourrait avoir des conséquences sanitaires et sécuritaires dangereuses.

Le montant du loyer des logements HLM

Les loyers des logements sociaux de type HLM sont généralement inférieurs de 20 % à ceux des logements classiques. Ils font l’objet d’un plafonnement surtout pour ceux gérés par des bailleurs ayant signé une convention.

montant du loyer des logements HLM

Mode de calcul du loyer d’un HLM

Lorsque le logement social n’a pas fait l’objet d’une convention, le conseil d’administration de l’organisme HLM fixe un loyer au mètre carré basé sur une fourchette de prix obtenu par la formule suivante : Prix au mètre carré × surface habitable × coefficient de surface corrigée. Par exemple, pour les logements PLAI, le prix du mètre carré tourne autour de 5,7 euros.

À noter que le coefficient de surface corrigée varie en fonction du niveau de confort du logement, de son accessibilité ainsi que de la qualité des équipements qui y sont disponibles. Dans tous les cas de figure, le montant du loyer peut varier en fonction des fluctuations de l’IRL de l’Insee.

Si le logement est conventionné, c’est alors cet accord qui fixe le montant maximum du loyer appliqué en fonction de la surface corrigée, utile et fiscale. Mais il arrive cependant qu’un locataire doive payer un supplément appelé « supplément de loyer solidarité (SLS)» lorsque le montant de ses revenus au titre des deux dernières années dépasse le plafond établi dans le cadre du statut HLM.

Une légère hausse des loyers HLM permise par la loi de finances 2019

Une hausse de loyer de 1,25% est prévue pour cette année et c’est valable pour tous les offices HLM publics de tous les départements. En effet, après deux années de gel, les bailleurs sociaux sont encore en train de délibérer localement pour l’appliquer ou non. Heureusement que le niveau de salaire a évolué à la même tendance pour contrecarrer cet effet d’inflation locative.

Pour les bailleurs c’est une petite bouffée d’oxygène en ce sens qu’il est devenu de plus en plus difficile pour eux d’assurer un niveau de confort croissant avec des loyers stagnants sur le moyen terme. En tout cas, le gouvernement est à pied d’œuvre pour chercher un terrain d’entente.

La durée du bail

Le contrat de bail dans le cadre d’un logement de type HLM est d’une durée indéterminée. Cependant, il y a certaines dérogations à connaître.

Contrat de bail pour les logements HLM : le droit au maintien dans les lieux

La grande spécificité du contrat de bail en HLM réside dans le droit au maintien dans les lieux. C’est l’une des plus importantes dispositions de la loi du 1er septembre 1948 dans son article 4. En effet, la durée du bail prévu dans le contrat importe peu. Le seul cas où le bailleur peut donner congé à son locataire est l’avènement de la démolition du logement pour des raisons sécuritaires. Pour cela, il doit lancer un préavis de trois mois, selon l’article 10 de la même loi. Aucun congé n’est donc valable que ce soit pour la vente ou la décision du bailleur à occuper les lieux.

Néanmoins, le locataire peut perdre ce droit au maintien dans les lieux dans le cas d’un dépassement important des plafonds de ressources prévus par la loi. Bien évidemment, l’expulsion est d’office s’il a été prouvé que le locataire ne paye pas son loyer ou qu’il est responsable de troubles du voisinage.

Le droit au transfert du bail en cas de décès s’applique également dans le cadre d’un contrat HLM, avec toutefois le maintien du même plafond de ressources.

D’autres dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sur la durée du bail

Le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire fait naître quelques obligations supplémentaires. D’abord, le locataire doit résider au moins 8 mois dans le logement HLM sur une période d’un an (article 10, alinéa 2 de la loi sus-citée), sauf pour des motifs professionnels ou de santé légitime. Si aucun justificatif n’a été établi, le contrat de location peut être résilié unilatéralement par le bailleur. Aussi, il doit occuper suffisamment le logement, c’est-à-dire que la surface habitable doit correspondre à ses besoins et ceux de sa famille, ni plus ni moins. Autrement dit, le nombre de pièces ne doit pas excéder le nombre de résidents. Enfin, il ne peut sous-louer le logement HLM, auquel cas il pourrait encourir une amende de 9000 euros.

D’autres dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sur la durée du bail

Résiliation du bail

Le contrat de bail pour un HLM est d’une durée indéterminée. Mais le locataire et le bailleur peuvent procéder à une résiliation sous certaines conditions.

La résiliation du bail HLM par le locataire

Le locataire peut résilier son contrat de bail HLM à condition qu’il respecte le délai de préavis durant lequel le loyer et les autres charges resteront dus. Le préavis doit faire l’objet d’une notification par lettre de résiliation adressée au bailleur (lettre recommandée avec accusé de  réception). Le délai court entre la date de réception de la lettre et le départ effectif du locataire.Mais pour éviter les malentendus et les éventuels litiges, la raison du départ du locataire doit être mentionnée clairement dans la lettre de préavis.

Généralement, le délai de préavis est de 3 mois mais les lois Alur et Macron ont prévu deux autres délais. Il est de un mois si :

Le délai sera de 2 mois en cas d’emménagement dans un autre logement HLM conventionné. Et il n’y a pas de délai de préavis si le logement est jugé insalubre

La résiliation du bail HLM par le bailleur

Tout bailleur de logement HLM peut résilier un contrat de location en cas de non respect de certaines règles ou conditions.En effet, la résiliation peut s’effectuer d’office si le montant des revenus de l’ensemble des personnes formant le foyer est supérieur à 1,5 fois au plafond de ressources appliqué pour un logement classé«prêt locatif social (PLS)» durant 2 années consécutives.

La résiliation peut également se faire dans le cas où le logement est situé en zone Abis, A ou B1.

Le bailleur informe son locataire de cette situation de dépassement de plafond, c’est-à-dire immédiatement après la publication des résultats de l’enquête. Ce dernier doit quitter les lieux au plus tard 18 mois après cette notification.

Les différentes catégories de logements sociaux

En France, les logements sociaux sont constitués à 89% d’HLM. Ils sont catégorisés selon le type de prêt et de subventions accordés aux organismes chargés de leur construction et/ou de leur gestion. Généralement, il y a trois types de logements sociaux.

Logement PLAI ou prêt locatif aidés d’intégration

Les biens immobiliers financés par un PLAI sont des logements sociaux réservés aux personnes ayant une situation financière très précaire.Pour cela, l’État offre aux organismes spécialisés dans la gestion des logements sociaux à loyer très réduit, des prêts locatifs aidés d’intégration. Le but est de leur appuyer dans le processus de construction et/ou d’acquisition.

Le PLAI s’adresse donc aux bailleurs sociaux, comme les organismes HLM, ainsi que les Associations agréées s’exerçant dans la maîtrise d’ouvrage d’insertion. Il entre dans le cadre du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale. Pour un foyer de 6 personnes résidant à Paris, le plafond de revenu, des deux dernières années, applicable pour cette année 2019 est de 40 859 euros (les loyers moyens tournent autour de 5,6 euros/m2).

Logement PLUS ou Prêt locatif à usage social

Les PLUS sont des prêts octroyés parla Caisse des dépôts et de consignation. Ils servent à financer la construction des logements sociaux à loyer modéré, un loyer dont le montant est légèrement supérieur à celui appliqué dans le cadre des HLM financées par un PLAI. Son taux est indexé sur celui du Livret A avec une majoration de 0,60 %.

Comme dans le cadre d’un PLAI, les organismes ou Associations bénéficiaires d’un PLUS doivent respecter certaines conditions, à savoir le plafonnement des loyers, des ressources du locataire ; mais aussi la mise en location à titre de résidence principale. Pour un foyer de 5 personnes ou une personne avec 3 personnes à charge résidant dans des régions autres que Paris et Île-de-France, le plafond de revenu est de 47 035 euros (les loyers moyens tournent autour de 6,3 euros/m2).

Logement PLS ou Prêt locatif social

Le PLS permet de financer les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte œuvrant dans la construction, l’acquisition et la rénovation des logements sociaux situés dans les zones tendues.

Le bénéficiaire d’un tel prêt doit, au préalable, obtenir l’agrément de la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) et avoir effectué un apport d’un montant au moins égal à 10 % des dépenses prévisionnelles liées à l’opération.

Les types de logements adaptés à la composition du ménage

Les types de logements adaptés à la composition du ménage

Pour prétendre à l’attribution d’un logement HLM (Habitation à loyer modéré), les ménages doivent respecter certains plafonds de revenus selon le nombre de personnes constituant leur foyer. Les détails.

Quel logement HLM pour quel foyer ?

Les plafonds de revenus relatifs aux HLM qui sont applicables pour cette année 2019 sont déjà publiés. Comme chaque année, les ressources prises en compte, et à comparer au plafond préétabli,sont celles perçues par l’ensemble des personnes résidant dans le foyer au titre de l’année N-2 ou de l’année N-1 pour les revenus ayant accusé une diminution d’au moins 10 % par rapport à l’année N-2.

Pour connaître le type de logement (PLUS, PLAI ou PLS) correspondant à ses revenus, il suffit de se référer à la zone géographique et à la catégorie de composition de foyer dans laquelle on se trouve. En fait, il y a 6 catégories :

Tableau de référence indiquant les plafonds de revenus pour 2019 (en euros)

Catégorie de ménage

Paris et communes limitrophes Île-de-France hors Paris et limitrophes Autres régions
PLUS PLAI PLS PLUS PLAI PLS PLUS PLAI PLS

1

23 721 13 050 30 360 23 721 13 050 30 360 20 623 11 342 26 395

2

35 452 21 272 45 375 35 452 21 272 45 375 27 540 16 525 35 248
3 46 473 27 883 59 481 42 616 25 569 54 544 33 119 19 872 42 389

4

55 486 30 521 71 016 51 046 28 075 65 334 39 982 22 111 51 173

5

66 017 36 307 84 496 60 429 33 238 77 343 47 035 25 870 60 200
6 74 286 40 859 95 079 68 001 37 401 87 035 53 008 29 155 67 845
Par personne supplémentaire 8 278 4 552 +10 595 7 577 4 166 +9698 5912 3252 +7567

À noter que les logements sociaux sont nommés selon le prêt utilisé pour les financer. Donc, PLAI signifie Prêt locatif aidé d’intégration, PLUS : Prêt locatif à usage social et PLS : Prêt locatif social.

Les financeurs de logements sociaux

La promotion de la construction, de l’acquisition et de la rénovation des logements sociaux requiert des moyens financiers considérables. Plusieurs acteurs contribuent activement au financement de ces biens immobiliers. Les voici.

L’État

Au sens du droit administratif, l’État est une personne morale de droit public ayant comme mission la protection de l’intérêt général. Puisque l’accès à un logement décent figure parmi les besoins les plus fondamentaux des citoyens, cet organisme public doit tout mettre en œuvre pour atteindre cet objectif. Ainsi, par le biais de ses prérogatives de puissance publique, le gouvernement fait voter des lois qui devront avoir des impacts positifs directs sur l’activité des acteurs exploitant le domaine des logements sociaux. Par exemple, il établit des dispositifs de défiscalisation pour inciter les bailleurs sociaux à acquérir ou à construire des logements HLM. Il peut également accorder des prêts à taux concessionnel ou des subventions.

Les collectivités territoriales

De leur côté, les collectivités territoriales telles que les communes, les régions, les agglomérations et les départements se voient également confier des missions de plus en plus importantes dans le domaine de la promotion des logements sociaux.

Par exemple, les lois de décentralisation votées en 1982 prévoient diverses responsabilités communales en matière de planification urbaine liée à ce type d’habitation.

En 2010, 426 communes ont été sanctionnées pour non respect de quota de construction de logements sociaux.

La Caisse des Dépôts et Consignations

La Caisse des Dépôts et Consignations octroie des prêts de long terme aux organismes spécialisés dans la location de logements sociaux. Ces prêts concourent jusqu’à 70 % du financement. Les fonds proviennent des épargnes effectuées par les Français sous forme de livrets réglementée (livret A, Livret de développement durable et solidaire, etc), ce qui représente un modèle de solidarité sociale très efficace.

Quelle est la différence entre des HLM et les coopératives d’habitation

L’Action Logement

L’Action Logement est la participation des employeurs à l’effort de construction des logements sociaux. Ce dispositif permet d’aider les salariés à se loger convenablement grâce à un versement effectué par l’entreprise qui l’emploie. Dans les secteurs privés non agricoles de plus de 20 salariés par exemple, ce type de financement doit représenter au moins 0,45 % de la masse salariale.

Les bailleurs et les organismes HLM

Les bailleurs sociaux sont des investisseurs locatifs comme tant d’autres. Ils acquièrent des logements sociaux pour les louer dans le respect des conventions d’encadrement de loyers. Mais en contrepartie, ils rentabilisent leur placement grâce à des prêts à taux préférentiel qui leur sont accordés. Ils bénéficient également de subventions et de réductions fiscales.

Quelle est la différence entre des HLM et les coopératives d’habitation ?

Certaines personnes confondent encore les HLM avec les coopératives d’habitation. Il est temps de connaître les points qui différencient ces deux concepts.

Au niveau des modalités d’accès à la location

Les HLM et les coopératives d’habitations ont toutes pour ultime objectif d’offrir aux locataires à revenus modestes un logement à moindre coût. Par contre, pour pouvoir accéder à une coopérative d’habitation, il faut détenir des parts sociales selon un processus de cooptation. Aussi, dans le cas des coopératives ; individuellement, chaque habitant est locataire, mais tous les occupants de l’immeuble sont collectivement propriétaires.

Concernant l’HLM, l’accès au bail est soumis à des conditions de revenu. Autrement dit, chaque année les pouvoirs publics établissent des plafonds de revenu sur lesquels les demandeurs de logements HLM peuvent se référer afin de savoir s’ils sont éligibles à ce type de contrat de bail. Par exemple, la sélection est basée sur des critères établis par l’Office municipal d’habitation.

Au niveau de la gestion du parc immobilier

La gestion du bien immobilier coopératif est confiée à une société coopérative ou participative. Cette dernière met à la disposition de ses locataires des services et des équipements collectifs. Cela dit, les habitants d’un coopératif se voient confier plus de responsabilités que dans le cas d’une HLM. Effectivement, au sein d’une HLM, la totalité des entretiens est confiée à l’organisme responsable sauf le cas d’une dégradation matérielle volontaire ou accidentelle.

Les autres points de différenciation

Lorsqu’un coopérateur quitte définitivement son logement, il n’a pas de délai de préavis précis à respecter comme dans le cas d’une HLM. D’ailleurs, il peut revendre ses parts à un autre locataire, avec un prix de cession bien encadré par la société coopérative, ce qui signifie qu’il n’y aucune possibilité de spéculation. Côté fixation de loyers, celle des coopératives d’habitation est plus flexible. Mais généralement, pour les deux options de location «bon marché», le montant du loyer représente environ 25 % du revenu mensuel du locataire.