FAQ HLM

Comment faire une demande ?

Les HLM sont des logements sociaux soumis à une convention avec l’État afin de permettre aux ménages à revenus modestes de vivre dans un endroit décent. Voici les essentiels à savoir pour effectuer une demande de logement social de ce type.

Qui peuvent effectuer une demande de logement HLM ?

Tout citoyen français dont le montant des revenus est inférieur au plafond de ressources préétabli par les pouvoirs publics peut effectuer une demande d’attribution de logement HLM. Il en est de même des étrangers admis à séjourner régulièrement en France, c’est-à-dire ceux ou celles titulaires d’un titre de séjour valide, d’une carte de résident, d’une carte de séjour valable dans l’Union Européenne ou de certains visas valables pour un délai supérieur à trois mois.

Les Association agréées œuvrant dans la sous-location et qui appuient les personnes en difficulté et les personnes isolées ou en ménage, âgées de moins de 30 ans, sont également éligibles à cette offre de bail.

Où déposer sa demande et quels sont les dossiers à fournir ?

Tout candidat à un logement social HLM peut déposer sa demande soit :

auprès des organismes HLM implantés dans le département où il souhaite habiter ;
auprès de la préfecture départementale où il souhaite résider ;
à la mairie de la ville où il souhaite habiter ou dans laquelle il réside actuellement ;
auprès des organismes spécialisés dans la collecte dite «1 % logement».

Les documents à fournir sont :

une carte d’identité nationale ou un titre de séjour ;
un livret de famille ;
les deux derniers avis d’imposition relatifs à l’impôt sur le revenu (si le candidat est en soumis, bien évidemment) ;
le dernier décompte des prestations familiales versées par la Caisse d’allocations familiales ou la Mutualité sociale agricole.

Le service chargé de gérer l’organisme HLM vérifie l’exhaustivité du dossier et le transmet à la commission d’attribution. Cette dernière rend son avis et notifie l’intéressé de sa décision. Si la décision est favorable, le demandeur a au moins 10 jours pour accepter ou refuser l’offre. Par ailleurs, si le logement lui convient, il pourra le visiter et avoir toutes les informations relatives au loyer et des diverses charges à payer.

La demande de logement social en ligne est également possible

Il est désormais possible de déposer sa demande de logement HLM en ligne sur un site créé par le gouvernement. La demande doit être accompagnée d’une copie électronique de la pièce d’identité ou du titre de séjour (pour les étrangers). Après vérification de ces documents dans un délai de 48 à 72 heures, le résultat de la demande sera envoyé à l’adresse du demandeur. Si elle a été validée, l’intéressé reçoit, par e-mail, un récépissé attestant de l’enregistrement de son dossier dans la base de données. Ce récépissé comporte un numéro unique qui prouvera l’ancienneté de la demande par rapport à d’autres. Autrement dit, si au-delà du délai susmentionné le récépissé n’a pas encore été reçu, cela veut dire qu’il y a un risque que la demande n’a pas encore été prise en compte par les évaluateurs.

À noter qu’un dossier enregistré en ligne sur ce site public sera, après validation, visible par tous les organismes HLM disposant de logements libres dans la ville recherchée.

Combien s’élève le montant du dépôt de garantie ?

Étant donné que les logements sociaux de type HLM sont destinés à être loués aux personnes à revenus modestes, leur contrat de bail est soumis à des dispositions légales particulières. Ici, la question est de savoir à combien s’élève le montant du dépôt de garanti applicable à ce type de location.

Qu’est ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que tout bailleur peut exiger pour couvrir d’éventuels manquements d’obligations de la part du locataire (loyers ou charges impayés, dégradation du bien immobilier loué ainsi que de ses équipements…). Son versement et sa restitution sont encadrés par la loi et son montant doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.Le dépôt de garantie peut immédiatement être encaissé dès la signature du bail. Par ailleurs, une attestation d’assurance peut être demandée au locataire avant l’occupation du logement bien que ce ne soit pas obligatoire.

Montant du dépôt de garantie pour un logement HLM

En principe, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser le seuil d’un mois de loyer hors charge s’il s’agit d’un logement social conventionné, d’un logement privé non conventionné ou d’un logement-foyer.Par contre, dans certains cas comme les locations meublées, les baux rattachés à des logements privés conventionnés (dont les locataires sont bénéficiaires d’aides publiques telles que l’APL) ou les autres catégories de logements soumis à la loi de 1948, le plafond peut être équivaut à 2 mois de loyer.Aussi, le montant d’un dépôt de garantie n’est pas révisable pendant toute la durée de la location et même pendant le renouvellement de cette dernière. Le bailleur social est libre d’utiliser la somme comme bon lui semble. Donc, au locataire de s’assurer que son compte bancaire soit suffisamment créditeur pour répondre à un éventuel besoin de retrait par le bailleur.

Comment financer le dépôt de garantie ?

Pour payer le dépôt de garantie, le locataire peut procéder à une demande d’avance «loca-pass» auprès d’Action logement. Puisque cette aide est destinée à promouvoir la solidarité sociale et l’accès de tous les citoyens français et étrangers à un logement décent, elle peut être accordée à tout type de logement, aussi bien privé que social. L’avance est octroyée sous forme de prêt remboursable sans intérêt. Ainsi, les locataires de logement HLM en difficulté peuvent se tourner vers cette entité pour financer leur dépôt de garantie.

D’autres fonds comme le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) offrent également leur appui aux locataires à revenus modestes. Ce fonds privilégie les personnes défavorisées, surtout celles qui ont vraiment du mal à se loger du fait de la fragilité de leur situation financière.

Restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie doit se faire dans un délai maximal de 2 mois à compter de la date de remise des clés par le locataire. Le montant restitué est égal à la différence entre la somme déposée déduction faite du montant restant dû au propriétaire. Dans le cas d’un logement privé, la vente du bien immobilier oblige le nouveau propriétaire à procéder à cette restitution. Si elle n’intervient pas dans le délai prévu, une majoration d’intérêts de retard s’applique.

À noter que les litiges relatifs au dépôt de garantie relève de la compétence de la Commission départementale de conciliation du lieu de résidence du locataire.

En cas d’augmentation des ressources pouvez vous garder votre logement ?

Les HLM sont réservées aux personnes à niveau de revenu faible. Elles font partie des politiques de lutte contre l’exclusion sociale mises en œuvre par l’État. L’accès à la location de ces logements sociaux est soumis à des conditions de ressources, c’est-à-dire qu’il y a un plafond de revenus à ne pas dépasser.

Que se passe-t-il si les revenus du locataire HLM augmentent et dépasse le plafond préétabli ?

En fonction de la situation (âge, localisation du logement, …), le locataire peut encore garder son logement HLM lorsque le niveau de son revenu augmente. Par ailleurs, il est contraint de payer un surloyer, appelé supplément de loyer de solidarité, si le montant de ses revenus dépasse de 20% le plafond de ressources établi pour le type de logement (PLS, PLUS, PLAI) dans lequel il vit.

Il perd également son droit au maintien dans les lieux si, pendant 2 années consécutives, le montant annuel des revenus de son foyer (somme des ressources de tous les occupants de la HLM) est supérieur à 1,5 fois le plafond de revenus appliqué pour un logement dit Prêt locatif social (PLS). C’est également le cas des logements situés en Zone Abis, A et B1.

Dans ces cas, le bailleur social informe son locataire de la publication des résultats de l’enquête faisant apparaître cette situation de dépassement de plafond pour la 2ème année consécutive. Ce dernier doit quitter les lieux dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l’année pendant laquelle la notification a été faite par lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d’huissier).

Dans quels cas il est possible de conserver son logement social malgré ce dépassement de ressources ?

Le locataire n’aura pas à payer de surloyer et n’est pas contraint de quitter son logement quel que soit le niveau de ses revenus si la HLM en question se situe dans une zone classée «quartier prioritaire de la politique de la ville (QP)». Il peut également continuer de jouir pleinement de son droit au maintien dans les lieux si le logement social est situé dans une zone urbaine sensible (ZUS).

En fait, en vertu de l’article 2 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du Pacte de relance pour la ville, des ZUS ont été créées. Ce sont des territoires infra-urbains définis par le gouvernement comme étant des zones prioritaires pour l’application de la politique de la ville. Cette disposition légale a été, certes, abrogée en 2014, mais les villes incluses dans ces zones demeurent des zones «sensibles». Elles étaient au nombre de 718 en France métropolitaine, et concernaient près de 4,5 millions de Français.

Une autre exception : si durant le délai de préavis 18 mois susmentionné, les revenus du locataire rechute et se retrouve à un niveau inférieur au plafond de ressources applicable pour les logements PLS, il peut de nouveau rester vivre dans son HLM.

Aussi, les locataires âgés de 65 ans peuvent rester dans leur logement social quand bien même le niveau de leur revenu dépasse le plafond pour la deuxième année consécutive.

Enfin, les handicapés ou les locataires ayant une personne handicapée à charge peuvent rester dans leur logement quel que soit la croissance de leurs revenus. Toutefois, ils sont tenus de payer un surloyer si ses revenus dépassent 20% du plafond de ressources applicable à leur logement.

Quelles sont les conditions de ressources ?

Les HLM (Habitation à loyer modéré) sont des logements sociaux destinés aux locataires à revenus modestes. Pour être éligible à ce type de bail, il faut respecter certaines conditions de ressources.

HLM : plafonds de ressources revalorisés de 1,57 % pour cette année

Les plafonds de ressources à respecter pour 2019 ont été publiés récemment. Comme chaque année, leur montant varie en fonction des zones d’habitation. Par ailleurs, une revalorisation d’environ 1,57 % a été observée, un taux qui correspond à la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers) de l’Insee pendant le troisième trimestre de l’année 2017 et 2018.

Pour rappel, les ressources prises en compte sont celles des personnes actives constituant le foyer au titre de l’année N-2 (soit 2017 pour les dossiers HLM à soumettre pendant cette année 2019), ou de l’année N-1 pour les candidats ayant subi une diminution d’au moins 10 % de leurs revenus par rapport à ceux de l’année 2017.

Désormais, les demandeurs de logements sociaux HLM peuvent soumettre leur candidature en ligne. Ceux ou celles qui souhaitent actualiser leur situation de location peuvent également le faire sur Internet afin d’éviter les déplacements.

Les plafonds de revenus pour 2019 (en euros)

Il y a trois types de logements sociaux disponibles pour chaque profil de locataire-candidat, à savoir le PLAI (Prêt locatif aidé d’intégration), le PLUS (Prêt locatif à usage social) et le PLS (Prêt locatif social). Pour connaître celui qui correspond à son niveau de revenu, encore faut-il se référer à la zone géographique concernée et à la catégorie de composition du ménage dans la quelle on se trouve.

À ce propos d’ailleurs, il y a 6 catégories :

Catégorie 1 : une personne ;
Catégorie 2 : 2 personnes sauf jeune ménage ;
Catégorie 3 : 3 personnes ou une personne + une personne à charge ou couple de jeune ménage ;
Catégorie 4 : 4 personnes ou une personne + 2 personnes à charge ;
Catégorie 5 : 5 personnes ou une personne + 3 personnes à charge ;
Catégorie 6 : 6 personnes ou une personne + 4 personnes à charge.

Voici un tableau récapitulatif des plafonds de revenus de cette année

Catégorie de ménage	Paris et communes limitrophes			Île-de-France hors Paris et limitrophes			Autres régions
Catégorie de ménage	PLUS	PLAI	PLS	PLUS	PLAI	PLS	PLUS	PLAI	PLS
1	23 721	13 050	30 360	23 721	13 050	30 360	20 623	11 342	26 395
2	35 452	21 272	45 375	35 452	21 272	45 375	27 540	16 525	35 248
3	46 473	27 883	59 481	42 616	25 569	54 544	33 119	19 872	42 389
4	55 486	30 521	71 016	51 046	28 075	65 334	39 982	22 111	51 173
5	66 017	36 307	84 496	60 429	33 238	77 343	47 035	25 870	60 200
6	74 286	40 859	95 079	68 001	37 401	87 035	53 008	29 155	67 845
Par personne supplémentaire	8 278	4 552	+10 595	7 577	4 166	+9698	5912	3252	+7567

Combien de temps votre demande est-elle valable ?

Selon l’article R. 441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, toute demande d’attribution de logement social doit faire l’objet d’un enregistrement au niveau de chaque département. Mais chaque demande est soumise à un délai de validité. Explication.

Durée de la validité de chaque demande

En vertu de l’article R. 441-2-5 du même Code, une demande d’attribution de logement social de type HLM n’est valable que pendant un an, un délai qui court à compter de l’enregistrement du dossier dans la base de données de l’entité centralisatrice. Au plus tard, 1 mois avant la date d’expiration de la validité de la demande, le service ou la personne morale qui s’est occupé de l’enregistrement de la demande doit notifier au demandeur que le délai va expirer et qu’il doit procéder au renouvellement de sa demande dans le plus bref délai.

Aussi, toute mise à jour ou correction éventuelle, notamment suite à une erreur informatique, peut être effectuée, mais à condition que la date de dépôt initial de la demande reste la même.

Aucune radiation du fichier d’enregistrement ne peut être faite que par l’organisme, le service ou la collectivité qui a procédé à l’opération d’enregistrement de ladite demande. D’ailleurs, la notification d’une telle décision au candidat doit être effectuée par écrit dans les conditions prévues à l’article L. 441-2-1 du Code (les conditions de radiation sont régies par l’article R.441-2-6 de cette même loi).

Les entités habilitées à procéder à l’enregistrement des demandes de logements sociaux

Seuls ces personnes morales et les services suivants sont autorisés à enregistrer des demandes d’attribution de logements sociaux :

les organismes HLM disposant d’un patrimoine locatif ;
les sociétés d’économie mixte disposant d’un parc locatif ayant fait l’objet d’une convention dans les conditions prévues par l’article L. 351-2 du Code susmentionné (les sociétés constituées sur la base de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946 et de la loi n°83-597 du 7 juillet 1983 sont également éligibles) ;
les services rattachés à l’État et désignés par le préfet comme étant des lieux d’enregistrement des demandes logements sociaux ;
les collectivités territoriales comme les communes ou les groupements de communes disposant des logistiques nécessaires pour effectuer lesdits enregistrements dans les règles.

Autres informations utiles sur la demande de logements sociaux

Pour rappel, le lieu du centre informatique départemental chargé du traitement des demandes est fixé d’un commun accord entre les organismes HLM présents dans chaque lieu d’enregistrement et le préfet. Mais en cas de désaccord, c’est ce dernier qui a le dernier mot.

Cela dit, seul un arrêté préfectoral peut fixer la date à partir de laquelle les demandes devront faire l’objet d’un enregistrement unique au sein de chaque département. Lors de l’établissement du fichier départemental d’enregistrement unique, les dossiers de demande en cours d’évaluation sont enregistrés à la date d’anniversaire de leur renouvellement. Cette date tient compte de la date de dépôt initial, de manière à ce que l’ancienneté de chaque demande compte et constitue un critère d’évaluation à part entière.

Enfin, les ministres concernés par la promotion de l’emploi et de la solidarité sociale, la sauvegarde de l’ordre public et la mise en œuvre des plans d’urbanisme demeurent responsables du maintient de l’équilibre territorial ainsi que la transparence des procédures d’attribution de logements sociaux.

Saisir sa demande de logement sur internet

Au lieu de se déplacer, il est tout à fait possible d’enregistrer sa demande de logement HLM en ligne via Internet. Cette option a la même valeur que la demande sur papier et fera l’objet d’une diffusion à grande échelle auprès de tous les bailleurs HLM de chaque département. Voici les essentiels à savoir sur l’étape de saisie.

Présentation générale de la page d’accueil du site

La page d’accueil des sites de demande disponibles sur «www.demande-logement-social.gouv.fr » sert à trois choses :

effectuer une demande de logement (la demande sera enregistrée et adressée au département choisi par le demandeur) ;
ajouter certaines informations à une demande de logement social en cours de saisie (ceci est destiné aux saisies non terminées) ;
modifier une demande de logement déjà validée.

Le menu en haut de l’écran comporte des informations utiles comme la notice explicative pour la saisie en ligne, la foire aux questions, la liste des organismes HLM partenaires ainsi que leurs coordonnées.

A tout moment, grâce au premier onglet, l’utilisateur peut sauvegarder sa saisie en cliquant sur le bouton attribué à cet effet. Aussi, une icône, placée en haut et à droite de l’écran, rappelle constamment au demandeur son identité et l’action qu’il est en train d’effectuer.

Navigation dans le site de demande de logement HLM

La saisie d’une demande de logement HLM passe avant tout par le remplissage du formulaire de la page d’identification. Il va permettre au demandeur de se connecter à l’application. Ainsi, les titres de civilité, le nom, le prénom et la date de naissance doivent être bien saisis pour obtenir un numéro unique d’enregistrement départemental bien exact. Une fois ce numéro obtenu, c’est l’adresse e-mail du candidat qui lui servira d’espace personnel pour le processus d’identification par mot de passe. Il convient de remarquer qu’il dispose d’un mois pour valider sa demande. Passé ce délai, celle-ci sera supprimée.

À part l’onglet «identité», il y a à peu près 8 autres onglets à remplir, à savoir :

l’onglet coordonnées pour la saisie de son adresse actuelle et ses contacts ;
l’onglet situation familiale qui permet de renseigner sa situation matrimoniale grâce à des menus déroulants et des cases à cocher (nombre de personnes constituant le foyer, nature d’un handicap,…) ;
l’onglet situation professionnelle qui permet de détailler ses statuts d’activité (poste occupé, nom de son employeur, etc.) avec les droits qui y sont rattachés (cotisation auprès d’un organisme collecteur) ;
l’onglet ressources actuelles qui recueille toutes les informations relatives à ses revenus des deux derniers mois avec sa situation fiscale de référence, y compris toutes les charges donnant lieu à une déduction (pension alimentaire versée, emprunt) ;
l’onglet logement actuel qui, grâce à une liste déroulante, permet de mieux spécifier son statut de logement actuel (indication des renseignements sur sa date de début d’occupation et du nom d’un éventuel organisme HLM qui gère son logement actuel, etc.) ;
l’onglet logement recherché qui donne d’amples informations sur la nature du logement correspondant aux besoins de chaque locataire (par exemple : les listes déroulantes et l’icône «handicap» permet de renseigner les équipements requis pour une personne à mobilité réduite).

Quels sont les documents à fournir en fonction de votre situation personnelle ?

En fonction de la situation personnelle du candidat, voici les documents à fournir lors de la demande d’attribution d’un logement HLM :

Pièces obligatoires

Identité

Pièce d’identité (carte d’identité nationale ou passeport) pour les personnes majeures ;
Jugement de tutelle ou de curatelle, le cas échéant ;
Titre de séjour pour les citoyens de l’Union européenne (titre établi au sens des articles L. 121-1 et L. 122-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile).

Revenu fiscal de référence des demandeurs

Avis d’imposition de l’année N-2

À noter que lorsque tout ou partie des revenus perçus pendant l’année N-2 n’a pas été imposé en France mais dans un autre État, il faut produire un avis d’imposition établi par l’Administration de ce dernier. Mais s’il s’avère qu’il est très difficile voire impossible de s’en procurer, la présentation d’une attestation émanant d’une autre Administration compétente ou d’un employeur est admise.

Les personnes placées sous une protection internationale accordée par l’Office français de protection des réfugiés et apatrides (OFPRA) ou la Cour nationale du droit d’asile (CNDA) peuvent justifier de leurs ressources perçues après leur entrée sur le territoire français si elles sont dans l’impossibilité de produire un tel avis.

Pièces complémentaires pouvant être demandées

Situation familiale

Livret de famille ou document équivalent pour les marié(e)s ;
Certificat de décès ou livret de famille pour les veuf(ve)s ;
Attestation d’enregistrement pour les couples liés au PACS ;
Certificat de grossesse pour les femmes enceintes de plus de 12 semaines ;
Extrait du jugement, de l’ordonnance de non-conciliation ou convention homologuée de divorce par consentement mutuel pour les divorcé(e)s.

Situation professionnelle et ressources disponibles

Carte et avis d’attribution de bourse pour les étudiant(e)s
Contrat de travail pour les apprentis
Trois dernières fiches de paie ou attestation de l’employeur pour les salarié (e)s ;
Dernier bilan, attestation comptable de l’entreprise ou dernier avis de paiement ASSEDIC pour les non-salariés ;
Bulletin de la sécurité sociale pour les bénéficiaires d’indemnité journalière ;
Extrait de jugement pour les bénéficiaires de pension alimentaire ;
Notification CAF/MSA pour les bénéficiaires de prestations sociales et familiales de type AAH, RSA, AF, PAJE, CF, ASF.

Logement actuel

Les documents suivants attestent la situation de logement actuel du demandeur :

pour les locataires : contrat de bail, quittance ou, le cas échéant, une attestation établie par le bailleur comme quoi le locataire est parfaitement à jour dans le paiement de ses loyers et charges diverses ;
pour les hébergé(e)s : attestation d’hébergement établie par le propriétaire ou le locataire du logement de départ ;
pour les personnes habitant dans les hôtels ou les campings : reçu ou attestation établie par un travailleur social, une Association ou certificat de domiciliation ;
pour les sans-abris : attestation émanant d’un travailleur social ou d’une Association ;
pour les propriétaires : acte de propriété et plan de financement.

Les motifs de la demande sont nombreux (sans logement ; logement non décent, insalubre ou dangereux ; violences conjugales ; loyer trop élevé ; handicap ; procédure d’expulsion ; etc.) et doivent également faire l’objet d’une justification.

Vous êtes client(e) et vous souhaitez changer de logement : que faire ?

Il est tout à fait possible de changer de logement social en fonction de sa situation personnelle. Voici les démarches à suivre.

Étape 1 : Prévenir l’office HLM de sa décision

Vieillesse, naissances, départ des enfants majeurs, handicap… il y a autant de raisons qui pourraient pousser les locataires d’HLM à demander un autre logement. En effet, ce n’est pas parce qu’une personne est arrivée dans un logement avec une situation donnée qu’elle est obligée d’y rester toute sa vie. Par exemple, après dix ans de vie commune dans une HLM de type T2, un couple a eu trois enfants. À leur demande, l’organisme HLM responsable pourra envoyer un chargé de clientèle sur les lieux pour évaluer les nouveaux besoins de la famille en termes d’occupation. Le but est de leur proposer un logement plus spacieux. Évidemment, l’analyse tient compte de la capacité financière du foyer.

Ainsi, le bailleur social doit être le premier à être au courant de la décision d’un locataire à changer de logement. Il peut être notifié par simple courrier ou par mail, mais avec comme objet le motif de la demande. À noter que les dispositions de la loi Élan obligent les organismes HLM à réexaminer la situation des locataires de logements sociaux situés en zone tendue tous les trois ans.

Étape 2 : Envoyer son dossier au bailleur social

Pour justifier sa nouvelle situation, il faut réunir certains documents dont la nature dépend du ou des raisons qui motivent la demande de changement de logement :

Pour le changement de la composition de la famille : photocopie du livret de famille (ou titre de séjour pour les étrangers), attestations de scolarité des enfants, 3 dernières fiches de paie de chaque membre du foyer, quittance de loyer actuel, avis d’imposition, justificatifs des autres charges régulières à payer, etc.
Pour les handicapés : certificat médical, dernier versement de la CAF, quittance de loyer actuel, 3 dernières fiches de paie (si le demandeur perçoit un salaire), avis d’imposition, justificatifs des autres charges régulières à payer, etc.
Pour les personnes âgées : acte de naissance, documents justifiant la non-conformité du logement aux besoins des personnes à mobilité réduite, etc.

Une fois ces documents réunis, il faut remplir le formulaire de demande de changement de logement social. Il conviendra de bien préciser l’identité du demandeur, son numéro de locataire ainsi que la description de son logement. Le dossier peut être envoyé en ligne ou sous pli fermé avec accusé de réception à l’adresse de l’organisme HLM concerné.

Étape 3 : Faire le point sur les spécificités de son futur logement

Pour que le nouveau logement corresponde bien à ses attentes, le mieux serait de bien discuter de ses critères de recherche avec son bailleur. Cela nécessite une réelle validation de la nouvelle situation qui prévaut, mais aussi une détermination précise de la taille adaptée du nouveau logement, de ses capacités financières ainsi que la localisation souhaitée du bien.

Le délai d’attente peut aller jusqu’à 2 mois, voire plus dans certaines régions comme l’Île-de-France. Mais en général, tout dépendra de la disponibilité des logements vacants. En tout cas, le changement de logement social demande parfois beaucoup de patience d’autant plus si la situation personnelle du demandeur n’est pas jugée prioritaire aux yeux de la Commission d’attribution (pas d’handicap, pas de perte d’autonomie, pas de danger imminent, par exemple).

Qui décide de l’attribution du logement

Contrairement aux idées reçues, l’attribution des logements HLM ne relève pas du clientélisme. Elle est très réglementée et l’évaluation des dossiers est effectuée par une Commission dédiée.

Attribution d’une HLM : les décisionnaires

Beaucoup de candidats pensent que les décisions d’attribution d’HLM sont arbitraires et contiennent un certain aspect de népotisme. Or, il n’en est pas ainsi, surtout depuis les réformes entreprises par les pouvoirs publics ces dernières années. Les méthodes d’attribution appliquées sur ce type de logement sont à la fois très réglementées et transparentes.

En effet, une Commission d’attribution se réunit régulièrement pour décider de la distribution des logements sociaux vacants. Elle est présente dans chaque commune. Ainsi, pour que les décisions prises soient impartiales tout en tenant compte des spécificités de chaque commune, la Commission est composée du maire (il dispose d’une voix prépondérante lors du vote), d’un certain nombre de représentants des organismes HLM et d’un représentant des locataires. Les représentants des Associations d’insertion participent également à l’évaluation des dossiers mais ils ne disposent pas d’un droit de vote.

Ensemble, ces personnes procèdent à la répartition des logements disponibles et proposent des candidatures aux bailleurs sociaux. Évidemment, ces derniers ont aussi leur mot à dire au moment du choix final.

Procédure d’attribution des logements HLM

Pour obtenir une HLM, le dossier de chaque candidat se verra attribuer un score. C’est ce que l’on appelle communément la méthode du scoring. Ce score est constitué d’un nombre de points obtenus en fonction d’un certain nombre de critères, entre autre la composition de la famille, le temps d’attente sur les listes de demandes enregistrées, les préférences géographiques, etc. De ce fait, les HLM seront attribuées aux candidats ayant cumulé le plus grand nombre de points compte tenu de leur situation personnelle. Il faut dire que cette nouvelle méthode a amorcé un grand changement au niveau du processus d’attribution des HLM car elle est fondée sur des critères pertinents et clairs.

Lorsqu’un logement a été attribué à un candidat, celui-ci doit faire connaître à la Commission sa décision d’acceptation ou de refus dans un délai de 10 jours. Une absence de réponse dans ce délai imparti sera immédiatement interprétée comme un refus de la part du demandeur et le logement sera attribué à un autre candidat.

Quels sont les cas prioritaires ?

Certaines catégories de candidat sont prioritaires dans l’accès au logement social de type HLM. Cela dit, selon les dispositions légales en vigueur en France, leur demande doit être traitée avant les autres et ils peuvent bénéficier d’un temps d’attente largement réduit. C’est, par exemple, le cas des :

personnes mal logées, en logement temporaire, ou qui éprouvent une réelle difficulté à se loger ;
personnes en début de reprise d’activité après une assez longue période de chômage ;
personnes menacées d’expulsion dans leur logement actuel ;
personnes victimes de violences conjugales ;
personnes handicapées ;
personnes logées dans un endroit insalubre ou dangereux.

Il convient de remarquer la Commission examine au moins trois dossiers rattachés à un même logement, sauf dans le cas où d’autres candidatures sont présentées par le préfet sous le dispositif DALO (droit au logement opposable), c’est-à-dire des demandes reconnues comme prioritaires.

Un logement HLM est-il un logement pour la vie ?

Le contrat de location d’un logement HLM est d’une durée indéterminée, cela veut dire que le locataire peut occuper le bien immobilier durant toute sa vie. En revanche, il y a certaines dérogations à prendre en compte car elles conduisent à la résiliation du contrat de bail, et donc à la perte du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux assure une occupation sans limite de durée d’un logement HLM

Le droit au maintien dans les lieux offre une garantie d’occupation indéfinie à tout locataire de logement HLM. En effet, selon l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, la durée du bail prévu dans le contrat de location HLM importe peu. Le locataire peut vivre dans ce logement social aussi long temps qu’il souhaite. Le seul cas où le bailleur peut lui donner congé c’est quand le logement doit faire l’objet d’une démolition pour des raisons de sécurité. Pour cela, ce dernier doit lancer un préavis d’une durée d’au moins trois mois (article 10 de la même loi). Cela signifie que le contrat de location ne peut être résilié par le propriétaire pour des motifs tels la vente ou sa décision à habiter le logement.

Évidemment, l’expulsion est d’office si le locataire ne paye pas son loyer ou qu’il est responsable des nuisances de nature à engendrer des troubles de voisinage.

Aussi, dans le cadre d’un contrat de bail HLM, le droit d’habitation peut également faire l’objet d’un transfert en cas de décès du locataire, mais à condition que le même plafond de ressources soit respecté. Enfin, les personnes âgées de 65 ans révolus et les personnes handicapées peuvent louer leur HLM à vie.

Dans quels cas le locataire perd son droit au maintien dans les lieux ?

Le locataire en HLM risque de devoir quitter les lieux dans les cas suivants :

Dépassement du plafond de ressources préétabli

Si le niveau de revenu du locataire augmente et que son montant dépasse de 20% le plafond de ressources établi pour le type de logement dans lequel il vit (PLS, PLUS, PLAI), il est tenu de quitter les lieux s’il ne paie pas de surloyer (supplément de loyer de solidarité). C’est également le cas si, pendant 2 années consécutives, le niveau annuel de revenu du foyer (somme des ressources perçues par tous les occupants de la HLM) dépasse 1,5 fois le plafond de revenus applicable pour un logement social classé Prêt locatif social (PLS). À noter que le paiement de surloyer n’est pas applicable dans ce second cas de figure. Seul le retour du montant de revenu à son niveau acceptable, dans un délai de 18 mois, peut empêcher l’expulsion.

La HLM se situe dans une zone géographique non éligible à l’occupation à vie

Si le logement social est situé en Zone Abis, A et B1, le droit du locataire à habiter dans la HLM n’est pas définitif. Il en est de même des HLM non situées dans une zone classée «quartier prioritaire de la politique de la ville (QP)» ou dans une zone urbaine sensible (ZUS). En fait, les ZUS sont des territoires infra-urbains considérés comme des zones prioritaires et les locataires des logements sociaux construits dans ces endroits peuvent y habiter indéfiniment.